Bu haftaki yazımızda Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen; “gereksinim/ihtiyaç nedeniyle tahliye” konusu üzerinde duracağız. Keyifli okumalar.
Kanun’un 350.maddesinde kiraya verenin, kiralanan yere; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle ihtiyacı olması durumunda, kira sözleşmesini açacağı bir davayla sonlandırabileceği hüküm altına alınmıştır.
Mahkemelerin bu tarz davalarda dikkat edeceği en önemli husus, ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmadığı olacaktır. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, devamlılık arz etmeyen geçici nitelikteki ihtiyaçlar samimi ve zorunlu kabul edilmemekte ve açılan davalar bu gerekçeyle reddedilmektedir. Burada mahkemeler, ihtiyacın zorunlu olup olmadığı yönündeki araştırmayı, kiralanana ihtiyacı olan kişinin aynı bölgede ve aynı nitelikte başka taşınmazları olup olmadığını araştırmak suretiyle gerçekleştirmektedir. Kimi zaman ihtiyaç iddiasında bulunan kişilerin aynı bölgede başka taşınmazları bulunsa da, o taşınmazın yıpranmış olması, aileye yetecek büyüklükte olmaması gibi nedenlerle yine kiralananın tahliyesine karar verilebilmektedir. Esasında mahkemeler her somut olayı kendi içerisinde ayrıca değerlendirerek karar vermektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmaya karar vermiş olan ev/iş yeri sahiplerinin yerine getirmeleri ve riayet etmeleri gereken birtakım prosedürlerin olduğunu da hatırlatalım. Burada kira sözleşmelerinin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrım bulunmaktadır. Eğer kiraya veren ile kiracı arasında belirli süreli bir kira sözleşmesi bulunuyor ise, ihtar şartı aranmaksızın sözleşmenin yenilenme tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Ancak sözleşme belirsiz süreli bir sözleşme ise, kiraya verenin dava açmadan önce Türk Borçlar Kanunu’nun 329.maddesinde belirtilen sürelere uygun olarak yazılı ihtarda bulunması şarttır. Aksi durum davanın reddi sebebi olacaktır.
Tüm bunlara ek olarak, taşınmazı yeni satın alan kişilerin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceğini belirtelim. Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” şeklindedir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus taşınmazın yeni sahibinin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç bildirimini kiracıya ulaştırmış olmasıdır. 1 aylık süre hesaplanırken ihtarnamenin çekilmiş olduğu tarih değil, kiracı tarafından tebliğ alındığı tarih esas alınacaktır. Eğer taşınmazı yeni satın alan kişi bu süreyi kaçırırsa, bu defa kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açacağı bir davayla ihtiyaç iddiasını ileri sürme hakkına sahip olacaktır.
Bu haftaki yazımızda kiralanan taşınmazların ihtiyaç nedeniyle tahliyesi hususu hakkında bilgilendirmelerde bulunduk. Bir sonraki yazımızda görüşmek üzere, sağlıklı günler.
