Bu haftaki yazımızda Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin birtakım haklarının neler olduğuna değineceğiz.
 
A. KİRACILARIN HAKLARI

Kanun’a göre kiracının en temel hakkı, kira sözleşmesine aykırı davranmadığı ve kiraya veren açısından haklı bir neden ortaya çıkmadığı sürece kiralanandan tahliye edilemeyecek oluşudur. İlgili maddeye göre, kira sözleşmesi kaç yıllık olursa olsun kiraya veren sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek kiracıyı konuttan tahliye edemeyecektir. (TBK m.347) Bu durumda kiraya veren kiracıyı ancak, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin sonunda tahliye edebilecektir. Örneğin, 2010 yılında taraflar arasında 5 yıllık bir kira sözleşmesi imzalanmış olsun. Normal şartlarda bu sözleşmenin 2015 yılında sona ereceği ve kiracının konutu tahliye etmesi gerekeceğini düşünebilirsiniz. Kiracı burada ancak, 2015 yılının bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresinin sonunda, yani 2025 yılının sonunda tahliye edilebilecektir. Açıkçası bu durumun da, kiracıların son derece lehine olduğunu belirtmek gerek.
 
Kiracıların bir diğer hakkı, eğer kiralanan taşınmaz üzerinde yapmış oldukları zorunlu ve faydalı masraflar kiralananın değerini artırmışsa, bu değer artışını talep edebilmesidir. Ancak bu masrafların talep edilebilmesi için, kiraya verenin bu değişikliklere yazılı rıza vermiş olması şartı aranmaktadır. Çünkü kira ilişkisinde aslolan taşınmazın kiralandığı şekliyle teslimidir. Fakat kiracı ev ya da iş yerinde, kiraya verenin yazılı rızasını almak suretiyle; zorunlu, faydalı ve değer artırıcı masraflar yapmış ise, bu değer artışını talep edebilecektir.
 
Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte ev sahibine ödemiş olduğu depozitoyu, kiralananda herhangi bir hasar, zarar, ödenmemiş aidat borcu gibi bir durumun bulunmaması şartıyla geri alabilecektir.  
 
B. KİRAYA VERENLERİN HAKLARI
 
Yukarıda kiracıların birtakım temel haklarından bahsettik. Şimdi kısaca kiraya verenlerin haklarına bakalım.
 
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiraya verene 10 yıllık uzama süresini beklemeden sözleşmeyi sonlandırabilmesi için birtakım haklar tanımıştır. Bunlardan ilki, kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesidir. Kiralayan kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanan konut ya da iş yerine gerçek bir ihtiyacının bulunması halinde ihtar sürelerine de uymak kaydıyla kira sözleşmesi sona erdirebilir.  
 
Yine kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ise ve bu inşai faaliyetler, kiralananda oturmayı imkansız hale getirecekse, kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Tabi burada, alelade bir tadilattan bahsetmek mümkün değildir. Mahkemeler, bu tarz davalarda kiraya verenden tadilata ilişkin mimari projeyi dahi isteyebilmektedirler.
 
Kiraya verene tanınmış bir başka hak, kiracı tarafından imza altına alınmış olan tahliye taahhütnamesinin varlığıdır. Eğer bahse konu taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmış ve belli bir tarihte kiralananın boşaltılması taahhüt edilmiş ise, yine kiraya veren başlatacağı bir icra takibi ile kira ilişkisini sonlandırabilecektir.
 
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda da kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi açacağı bir dava ile sona erdirebilecektir.
 
Görüleceği üzere, hem kiraya verenlerin hem de kiracıların kira ilişkisi kapsamında birtakım hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yazımızda bunlardan birkaçına değinilmiş olup, sayılanların dışında da her iki tarafın başkaca hakları ve yükümlülükleri olduğunu da hatırlatalım. Sağlıklı günler.