Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, her paydaşın kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkı bulunmaktadır. Elbirliği halinde mülkiyetten farklı olarak paylı mülkiyette, her paydaş diğer paydaşların izni aranmaksızın kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak bu hakkın bir istisnası bulunmaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkının doğacağı belirtilmiştir. Yani önalım hakkı, herhangi bir paydaşın, payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara, söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanun koyucunun bu şekilde bir sınırlama getirmesindeki temel amacın, özellikle mirasçılar arasındaki paydaşlıklarda, taşınmaza yabancı bir kişinin girmesinin ve bütünlüğün bozulmasının önlenmesi olduğu sonucu çıkartılabilir.
Peki önalım hakkının kullanılabilmesi için aranan şartlar nelerdir ? Öncelikle bu hakkın kullanılabilmesinin bir süreye bağlı olduğunu belirtelim. Burada iki türlü süre bulunmaktadır. İlki, payı satın alan üçüncü kişinin, bu payı satın aldığını tüm paydaşlara mutlaka noterden çekeceği bir ihtarname ile bildirilmesi ile başlayacaktır. Bildirimin paydaşlara ulaşmasından itibaren 3 aylık süre içerisinde paydaşlar tarafından önalım davası açılmaz ise, artık bu hakkın kullanılması mümkün olmayacaktır. Peki payı satın alan üçüncü kişi, bir ihtarname ile durumu diğer paydaşlara bildirmezse ne olacaktır ? Bu durumda artık 3 aylık değil, 2 yıllık bir süreden bahsedilecektir. Kendilerine noter yoluyla bildirim yapılmamış olan paydaşların, üçüncü kişinin payı satın aldığı tarihten itibaren 2 yıllık süre içerisinde önalım davasını açmaları gerekecektir. Bu sürenin kaçırılması halinde paydaşlar, önalım davası açma haklarını kaybedeceklerdir.
Önalım davası, payı tapuda satın alan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır. Yine paydaşların kendi aralarında yapmış oldukları satışlar önalım davasına konu edilemeyecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi; payı satın alan üçüncü kişinin ödediği satış bedelini, tapu harcını ve masrafları mahkemenin verdiği kesin sürede ödemelidir. Aksi takdirde yine önalım hakkını kullanamayacak ve davası reddedilecektir.
Kimi zaman, diğer paydaşların önalım hakkının kullanımını engellemek isteyen paydaş, payını asıl değerinden çok yüksek bir bedele satmış gibi gösterebilir. Bir örnek vermek gerekirse, paydaş aslında payını 100.000 TL’ye satmıştır, ancak diğer paydaşların önalım haklarını bertaraf edebilmek için tapuda 500.000 TL olarak göstermiştir. Bu durumda, eğer davacı bu hileli durumu mahkeme huzurunda ispat edebilirse, önalım hakkını 500.000 TL ödeyerek değil, 100.000 TL ödeyerek kullanabilecektir. Ancak, tam tersi durum Yargıtay tarafından kabul görmemektedir. Şöyle ki; taşınmazı satın almış olan üçüncü kişi, sırf tapuda daha az harç ödemek için aslında 500.000 TL’ye satın aldığı taşınmazı tapuda 100.000 TL olarak göstermiş ise dava sırasında, ödediği bedelin aslında 500.000 TL olduğunu ileri süremeyecektir. Burada Yargıtay, taşınmazı satan alan kişinin daha az vergi ödemek için devleti aldattığını ve bu durumdan kendi lehine bir hak çıkaramayacağını belirtmektedir.
Son olarak paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, her paydaşın kullandığı alan ve sınırın belli olması halinde de önalım hakkının kullanılamayacağını belirtelim. Fiili taksim dediğimiz bu olayda, taşınmazın tüm paydaşlar tarafından bu şekilde kullanılmasına rıza gösteren ve ses çıkarmayan paydaşın, daha sonra önalım davası açması dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı için önalım hakkı kullanılamayacaktır.
