Bu haftaki yazımızda, miras kalan taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın, mirasçılar tarafından ne şekilde giderilebileceğine ilişkin bilgilendirmelerde bulunacağız.
Öncelikle, miras kalan taşınmaz malın miras bırakandan mirasçılarına intikal etmesi için gerçekleştirilmesi gereken birtakım resmi işlemler bulunmaktadır. Miras bırakanın vefatının ardından yasal mirasçılarından herhangi birisinin talebi ile, murise ait veraset ilamının, bir diğer adıyla mirasçılık belgesinin alınması gerekmektedir. Bu belge, mirasçılık sıfatının resmi makamlar tarafından kabulü manasına gelmektedir. Mirasçılık belgesi, miras bırakanın son yerleşim yeri veya mirasçının yerleşim yerinde yer alan Sulh Hukuk Mahkemelerinden alınabileceği gibi, Noterliklerden de temin edilebilir.
Mirasçılık belgesinin alınmasıyla birlikte artık mirasçılar, miras bırakan kişiye ait malların kendi üzerlerine tescilini sağlayabilirler. Mirasçılar bu belge ile, miras bırakan kişiye ait taşınmaz malların intikalini, taşınmazın bulunduğu il/ilçe Tapu Müdürlüğü vasıtasıyla sağlayabileceklerdir. Tabii burada, gayrimenkullerin tescili için; tapu müdürlüğüne, vergi dairesine ve ilgili belediyeye birtakım vergi ve harçların yatırılması gerektiğini de hatırlatalım.
Tüm bu işlemler usulüne uygun olarak tamamlandığı takdirde, artık tüm mirasçılar arasında miras kalan mal üzerinde “elbirliği halinde mülkiyet” dediğimiz ortaklık hali doğmuş olacaktır. Elbirliği halinde mülkiyette, birden fazla kişi (mirasçılar) tüm mal veya hak üzerinde eşit şekilde mülkiyet hakkına sahiptir. Her bir mirasçı kendilerine miras kalan arsanın ya da tarlanın her bir metrekaresine birlikte malik olacaklardır. Dolayısıyla tüm mirasçıların, bu malların tasarrufu hususunda birlikte karar alması ve uygulaması gerekmektedir ki, bu durum da oldukça güçtür. Eğer mirasçılar, miras kalan taşınır ve taşınmaz malların tasarrufu ve yönetimi noktasında anlaşamıyorlar ise, yapmaları gereken bu mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesi için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak olacaktır.
Peki açılacak olan ortaklığın giderilmesi davasını tüm mirasçılar birlikte mi açmalıdır ? Hayır, mirasçılardan yalnızca birisi diğer hissedarları davalı olarak göstererek bu davayı açabilecektir. Dava usulüne uygun olarak açıldıktan ve tüm ortakların tespiti ve davaya dahil edilmesinden sonra mahkeme, bilirkişiler marifetiyle dava konusu taşınmazda keşif yapacaktır. Taraflar dava sırasında, taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle ya da satış suretiyle giderilmesi yönünde anlaşabilecekleri gibi, taraflardan birinin talebi üzerine de, eğer mümkün ise aynen taksim sağlanabilecektir. Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün ise, dava konusu taşınmaz satışa çıkmayacak, ortaklar arasında eşit şekilde paylaştırılacaktır.
Örneğin 3 çocuğu olan bir babaya ait 3 adet daire bulunmakta. Bu durumda taraflardan birinin istemi üzerine, taşınmazların bu 3 kardeş arasında paylaştırılması mümkün olabilecektir. Ancak babanın 8 çocuğu olsaydı, bu 3 dairenin 8 kardeş arasında paylaşımı mümkün olamayacağından, bu tarz durumlarda taşınmazların satışı ile, satış sonunda elde edilecek olan paranın ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması gerekecektir.
Bölgemizde birçok taşınmazın imar planına uygun olmaması, parselasyon işlemlerinin tamamlanmamış olması ve tarımsal arazi vasfında olması gibi nedenlerle, taşınmazların bölünemediği, dolayısıyla mirasçılar arasında aynen taksimin pek mümkün olmadığı gözlenmektedir. Zaten davanın açılmasıyla birlikte Mahkeme, bu taşınmazların mirasçılar arasında paylaştırılıp paylaştırılamayacağını, belediye ile tapu ve kadastro müdürlüklerine sormaktadır. Bu kurumlardan gelecek yanıtlar da ortaklığın ne şekilde giderileceği hususunda etkili bir rol oynamaktadır.
Yukarıda da ifade ettiğim üzere, taşınmazların aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazlar herkese açık şekilde pazarlık veya açık artırma usulü ile satılacaktır.
Ancak kimi zaman mirasçılar, bu yerlerin ata yadigarı olduğunu ve yabancı kişilere satılmamasını isteyebilmektedirler. Bu durumda da, tüm mirasçıların oybirliği ile satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir. Bu ihtimalde, satışa yabancı kişiler katılamayacak, taşınmazı ortaklardan bir tanesi satın alacaktır.
Son olarak, ortaklığın giderilmesi davası açılırken davayı açan kişi tarafından Mahkemeye birtakım harç ve giderlerin yatırıldığını ve dava sonunda davacı tarafından yapılan bu yargılama giderlerinin, paydaşların payları oranında bölünerek paydaşlara yükletileceğini de hatırlatalım.
Bu haftaki köşe yazımızın konusu, miras kalan taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın ne şekilde giderilebileceğine ilişkindi. Haftaya bir başka hukuki mesele hakkında yine bilgi ve görüşlerimizi paylaşıyor olacağız. Sağlıklı günler dilerim.
