Bu haftaki yazımızda Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinde düzenlenen kira bedelinin tespiti davasını ele alacağız. Keyifli okumalar.
 
İlgili kanun hükümleri uyarınca, konut ve çatılı iş yerlerini kapsayan kira sözleşmelerinde artış oranı 12 aylık TÜFE oranını geçemez. Nitekim kira sözleşmelerinde genellikle, yıllık artış oranının TÜFE oranı kadar olacağı belirtilir. Peki yıllık artış oranı belirtilmeyen ya da yazılı olmayan kira ilişkilerinde artış oranı nasıl belirlenecektir ? Bu soruların cevabı için Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesini kısaca özetlemekte fayda var.
 
Maddeye bakıldığında, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği ya da yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı durumlarda, yeni döneme ait kira bedelinin hâkim tarafından kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre belirleneceği, ancak bu durumda dahi hâkim tarafından belirlenecek olan bedelin, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçemeyeceği ifade edilmiştir.
 
Maddeden çıkan bir başka sonuç ise, taraflarca kira sözleşmesinde artış oranının belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yılın dolmasıyla birlikte tarafların TÜFE artış oranından bağımsız bir şekilde, kira bedelinin tespiti için dava açabileceğidir. Yani, her ne kadar imzaladığınız kira sözleşmesinde yıllık artış oranının on iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirleneceği belirtilmiş ise de, eğer kira bedeli emsallerinin altında yada üstünde olduğunu düşünüyorsanız kira bedelinin tespiti davası açabilirsiniz.  
 
Burada yeri gelmişken hemen şu hususu da belirtelim. Kira bedelinin tespiti davası açma hakkı, genel kanının aksine yalnızca ev sahiplerine verilmiş bir hak değildir. Aynı zamanda kiracıların da, emsallere göre yüksek buldukları kira bedelinin düşürülmesi için bu davayı açmakta hukuki yararları bulunmaktadır. Ancak son zamanlarda kira fiyatlarında yaşanan artışlar nedeniyle bu yola genellikle ev sahiplerinin başvurdukları görülmektedir.
 
Kira tespit davalarında bir başka önemli husus, dava sonunda tespit edilecek olan kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı meselesidir. Eğer tespit edilen yeni kira bedelinin davanın açıldığı tarihi kapsayan dönemden itibaren geçerli olması isteniyorsa uyulması gereken birtakım şartlar bulunmaktadır. Bunlar; ya davayı yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açmış olmak, ya da bu sürede karşı tarafa bir ihtarname ulaştırmış olmaktır. Eğer davacı taraf bu şartı yerine getirirse, dava kaç yıl sürmüş olursa olsun, belirlenecek olan kira bedeli dava tarihindeki dönemden itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu şart sağlanmaz ise, taraflar karar tarihinden itibaren geçmişe dönük herhangi bir hak veya mahsup talebinde bulunamayacaklardır.
 
Son olarak bu davalarda yeni kira bedelinin nasıl belirleneceği hususuna da değinelim. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin emsal teşkil eden bir kararına göre, öncelikle burada doğru ve güncel bir tespit yapılabilmesi için tarafların tüm delillerinin ve varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir. Mahkeme tarafından tüm hususlar titizlikle araştırıldıktan sonra emsal kira bedeli belirlenecek ve davacının talepleri doğrultusunda bir hüküm tesis edilecektir.